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Der Fall

Eine Käuferin erwirbt mehrere Gewerbeeinheiten in einem Gebäudekomplex für 1,525 Mio. EUR – unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Im notariellen Kaufvertrag versichert die Verkäuferin: Keine Beschlüsse über Sonderumlagen (außer einem für eine Dachsanierung). Keine außergewöhnlichen, nicht durch die Rücklage gedeckten Kosten.

Was die Käuferin nicht weiß: In der Eigentümergemeinschaft läuft seit Jahren ein Streit über ein Sanierungsvolumen von bis zu 50 Mio. EUR. Das maßgebliche Protokoll der Eigentümerversammlung vom 1. November 2016 stellt die Verkäuferin erst am Freitag, dem 22. März 2019, in den Datenraum ein – drei Tage vor dem Notartermin am Montag. Ohne Hinweis, ohne Benachrichtigung. Das Verfahren endet im Januar 2020 mit einem Vergleich, wonach eine Sonderumlage von zunächst 750.000 EUR – bei Bedarf bis zu 50 Mio. EUR – erhoben werden soll. Auch die Käuferin wird in Anspruch genommen.

Die Entscheidung des BGH

Der V. Zivilsenat hat das klageabweisende Berufungsurteil ganz überwiegend aufgehoben. Die Entscheidung enthält den bislang ausdifferenziertesten Maßstab zur Frage, wann ein Verkäufer durch Bereitstellung von Daten im Datenraum seiner Aufklärungspflicht genügt.

Grundsatz: Datenraum - keine automatische Offenbarung

Der bloße Umstand, dass ein Dokument im Datenraum liegt, erfüllt die Aufklärungspflicht des Verkäufers nicht automatisch. Die Aufklärungspflicht entfällt nur dann, wenn der Verkäufer aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer durch Einsichtnahme in den Datenraum Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand erlangen wird.

Drei Faktoren bestimmen, ob die Erwartung berechtigt ist

Ob der Käufer eine Due Diligence durchführt: Führt er eine professionell begleitete DD durch, darf der Verkäufer eher auf vollständige Sichtung vertrauen. Eine Obliegenheit zur DD gibt es aber nicht; der Verkäufer muss darlegen und beweisen, dass eine DD stattgefunden hat.

Wie der Datenraum organisiert ist: Sind Dokumente klar benannt, systematisch geordnet, gibt es ein Inhaltsverzeichnis? Wird der Käufer bei nachträglich eingestellten Dokumenten gesondert benachrichtigt? Wie viel Zeit hatte er zur Sichtung?

Wie gravierend der Umstand ist: Kann er den Vertragszweck vereiteln oder erheblichen wirtschaftlichen Schaden anrichten und ist er nicht leicht aus dem Datenraum erkennbar, muss der Verkäufer aktiv darauf hinweisen – auch wenn eine Due Diligence läuft.

Im konkreten Fall: Aufklärungspflicht klar verletzt

Ein Protokoll, das am Freitagnachmittag ohne Benachrichtigung in den Datenraum eingestellt wird, wenn der Notartermin am Montag stattfindet, kann keine Aufklärungspflicht erfüllen. Kein Käufer muss am letzten Werktag vor der Beurkundung noch mit neuen Dokumenten rechnen.

Was das für die Praxis bedeutet

• Für Verkäufer gilt: Der Datenraum ist kein Safe Harbour. Wer ein wesentliches Risiko kennt, muss es aktiv im Verlauf der Due Diligence vor Abschluss des Immobilienkaufvertrages bzw. Unternehmenskaufvertrages kommunizieren – durch einen Disclosure Letter, eine Anlage zum Kaufvertrag oder eine explizite Hinweismail bei nachträglichem Einstellen von Dokumenten. Das gilt besonders für Informationen, die erst kurz vor Signing verfügbar werden.
• Für Käufer gilt: Zeitdruck vor dem Notartermin entbindet den Käufer nicht vom eigenen Risikobewusstsein. Der BGH stellt klar: Wer die Zeit für eine sorgfältige Prüfung nicht hat, muss den Termin verschieben – nicht unterschreiben und hoffen.
• Vertragsgestaltung: Präzise Informationsklauseln sind essenziell. Pauschale Bestätigungen, der Käufer habe alle Protokolle erhalten, entfalten nach dem BGH keine unwiderlegliche Vermutungswirkung. Wichtiger ist eine sorgfältige Disclosure Schedule, die alle bekannten Sachverhalte vollständig und nachvollziehbar dokumentiert.
• Transaktionsmanagement: Der Zeitpunkt des Einstellens von Dokumenten sollte vertraglich geregelt werden – mit einer Deadline vor dem Signing und einer Benachrichtigungspflicht für nachträgliche Ergänzungen.

Dr. Henning Jaques

Rechtsanwalt | Managing Partner | 3Q|Law GmbH, Hamburg

Dr. Jaques berät mittelständische (Familien-)Unternehmen und ihre Gesellschafter bei Unternehmenskäufen, gesellschaftsrechtlichen Strukturfragen und Nachfolgelösungen. Er ist Co-Herausgeber des Beck'schen Handbuch Unternehmenskauf im Mittelstand (C.H. Beck, 4. Aufl. 2025) und war zuvor bei Freshfields Bruckhaus Deringer und Latham & Watkins tätig.

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