Anwaltskanzlei für Immobilien- und Vermögensnachfolge in Hamburg
Anwälte und Steuerberater | Immobilien-Transaktionen | Immobilien-Kauf- und Verkauf | Gesellschaftsrecht
Immobilien sind in vielen Unternehmerfamilien ebenso wie bei vermögenden Privatkunden fester Bestandteil des Kern-Vermögens. Auch hier ist es sinnvoll, Werte gezielt zu schaffen, weiter zu entwickeln und gegen Störfälle abzusichern, um mit den Erträgen den wohlverdienten Ruhestand zu bestreiten und/oder Immobilienwerte nach und nach auf die nächste Generation zu übertragen. Hier hilft 3Q|Law mit intelligenten Strukturen schon beim Erwerb, die durch das Gesellschaftsrecht eine präzise Steuerung des Vermögensstamms, der Erträge sowie der Stimmrechte ermöglichen. Das jahrelange Know-How auch im Bereich von Schenkungen (ggf. gegen Nießbrauch oder Wohnungsrechte), der Testamentsgestaltung sowie steuerliche Expertise runden die Beratung ab.
Sowohl beim Kauf von Immobilien als auch beim Verkauf kommt den Mandanten das exzellente Know-How von 3Q|Law im Bereich der Due Diligence als auch der komplexen Vertragsgestaltung zugute.
FAQ 1: Was versteht man unter Immobilien- und Vermögensnachfolge?
Die Immobilien- und Vermögensnachfolge umfasst die gezielte Übertragung von Grundbesitz und sonstigem Vermögen auf die nächste Generation – zu Lebzeiten durch Schenkung oder im Erbfall. Ziel ist es, die Vermögenswerte steueroptimal zu übertragen, den Familienfrieden zu wahren und den Fortbestand von Immobilienportfolios langfristig zu sichern. Gerade bei gewerblichen Immobilien, Mietshäusern und Familienholdings ist eine spezialisierte Beratung unverzichtbar.
FAQ 2: Wie kann ich Immobilien steuerfrei an meine Kinder übertragen?
Im Rahmen der Schenkungsteuer stehen jedem Kind alle zehn Jahre Freibeträge von 400.000 Euro je Elternteil zu. Das selbstgenutzte Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen sogar vollständig steuerfrei übertragen werden. Bei vermieteten Immobilien gilt ein Bewertungsabschlag von 10 %, und durch zeitliche Staffelung lassen sich Freibeträge mehrfach nutzen. Allerdings sind Rückforderungsrechte, Nießbrauchvorbehalte und Pflichtteilsergänzungsansprüche sorgfältig zu berücksichtigen.
FAQ 3: Was ist ein Nießbrauchvorbehalt bei der Immobilienübertragung?
Beim Nießbrauchvorbehalt überträgt der Schenker zwar das Eigentum an der Immobilie, behält sich aber das Recht vor, die Immobilie weiterhin zu nutzen oder die Mieteinnahmen zu beziehen. Steuerlich mindert der Nießbrauch den Wert der Schenkung erheblich, was zu einer deutlich geringeren Schenkungsteuerbelastung führt. Der Nießbrauch kann zeitlich befristet oder lebenslang vereinbart werden und bietet dem Schenker eine wirtschaftliche Absicherung auch nach der Eigentumsübertragung.
FAQ 4: Wann lohnt sich eine Familien-Immobilien-GmbH?
Eine Familien-Immobilien-GmbH kann steuerlich vorteilhaft sein, wenn größere Immobilienportfolios verwaltet werden. Die laufende Besteuerung der Mieterträge ist in der GmbH deutlich niedriger als im Privatvermögen, und Gewinne können steuergünstig thesauriert werden. Nachteile sind die Gewerbesteuerpflicht und die eingeschränkte steuerfreie Veräußerung. Ob sich eine Immobilien-GmbH lohnt, ist stets eine Einzelfallbetrachtung.
FAQ 5: Was ist bei der Übertragung von Immobilienportfolios zu beachten?
Bei der Übertragung größerer Immobilienportfolios sind insbesondere die Grunderwerbsteuer, grundstücksbezogene Verbindlichkeiten, bestehende Mietverträge und laufende Baumaßnahmen zu berücksichtigen. Ein Share Deal kann unter bestimmten Voraussetzungen die Grunderwerbsteuer vermeiden. Die Strukturierung erfordert eine enge Abstimmung von Gesellschaftsrecht, Steuerrecht und Grundstücksrecht.
FAQ 6: Welche Rolle spielen Eheverträge bei der Vermögensnachfolge?
Eheverträge spielen eine zentrale Rolle bei der Vermögensnachfolge, insbesondere wenn Immobilien oder Unternehmensbeteiligungen im Spiel sind. Ohne ehevertragliche Regelung fällt bei Scheidung der gesamte Zugewinn in den Zugewinnausgleich – was zur Zerschlagung von Immobilien- oder Unternehmensvermögen führen kann. Gütertrennung oder modifizierte Zugewinngemeinschaft, gepaart mit Erb- und Pflichtteilsverzichten, schaffen Planungssicherheit.
FAQ 7: Was kostet die notarielle Übertragung einer Immobilie?
Die Notarkosten richten sich nach dem Verkehrswert des Grundstücks und dem GNotKG. Bei einem Immobilienwert von 500.000 Euro fallen typischerweise Notargebühren von etwa 3.000 bis 5.000 Euro an, zuzüglich der Kosten für die Grundbucheintragung. Bei Schenkungen mit Nießbrauchvorbehalt oder Rückforderungsrechten erhöht sich der Aufwand entsprechend.